Télétravail, quelles conséquences pour l'immobilier de bureaux ?

L'épidémie de Covid-19 a montré l’efficacité du travail à domicile et bouleversé les méthodes de travail traditionnelles, accélérant le déploiement du télétravail.

L’immobilier de bureaux va-t-il être fortement affecté à la baisse ? Thibaut Cuilliere, responsable de la recherche énergie et actifs réels de Natixis, a analysé les différents facteurs et dévoile les résultats d’une étude de cas sur la région parisienne dans ce podcast :

Podcast Macro Briefing Natixis - impact of remote working on the real estate office market

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L'épidémie de COVID-19 entraîne des changements structurels dans notre façon de travailler. Elle a bouleversé les méthodes de travail traditionnelles et imposé le travail à distance dans de nombreuses entreprises. En particulier, de nombreux employés ont été contraints de travailler à domicile pendant la période de confinement et cette crise a révélé la capacité des employés à travailler efficacement depuis leur domicile sans trop compromettre le résultat collectif. Par conséquent, nous pensons qu’après le Covid-19, le travail à distance va s'accélérer considérablement et aura des impacts structurels sur les espaces de bureau.

Cependant, tout comme le commerce électronique n'a pas tué le commerce physique, nous ne pensons pas que le télétravail fera disparaître l'espace de bureau physique, et ce pour 3 raisons principales :

  • La première est qu'il est très probable que de nouvelles mesures sanitaires soient mises en place de manière durable dans les bureaux post Covid-19. L'éloignement social et les nouveaux types d'espaces de collaboration auront une incidence positive sur le nombre de mètres carrés par salarié dans les bureaux, toutes choses égales par ailleurs.
  • Deuxièmement, la tendance structurelle au bien-être sur le lieu de travail sera renforcée par cette crise et elle va à l'encontre de la tendance à la densification des espaces de bureaux que nous avions observée précédemment.
  • Troisièmement, bien que le travail à domicile ait clairement démontré de nombreux avantages pendant la période de confinement, il ne peut remplacer à 100 % le travail au bureau. Plusieurs études montrent en effet que le télétravail peut entraîner une baisse de la capacité à innover ou conduire à un sentiment d'isolement du salarié lorsque sa pratique devient permanente. Enfin, le travail généralisé à distance peut constituer un véritable défi pour le maintien et la création d'une culture d'entreprise.

Nous avons réalisé une étude cas sur le marché des bureaux en Île-de-France. Nous avons supposé que 55 % de la main d'œuvre travaillerait à distance dans 10 ans au moins 2 jours par semaine, contre 13 % à 15 % avant le Covid-19. Nous avons également supposé que les mesures sanitaires et le bien-être entraînerait une augmentation d'environ 4 mètres carrés par employé dans les espaces de bureaux. Nous avons ensuite simulé l'impact de la crise économique, du travail à distance et de l'évolution des mesures sanitaires et de bien-être sur les espaces vacants en région parisienne. En supposant que ces facteurs ont un impact sur les espaces de bureaux lors de la création d'un immeuble ou du renouvellement d'un contrat de bail.

Quelles conclusions tirons-nous de cette analyse ? Fin 2021, nous pensons que le taux de vacance en région parisienne augmentera de 3 points mais que l'essentiel de cette augmentation sera due à l'effet économique de la crise du Covid-19 et non au travail à distance. Dans 10 ans, nous prévoyons que le taux de vacance augmentera de 3 points par rapport au niveau actuel, bien que les tendances sanitaires et de bien-être compenseront à 80 % l'impact du télétravail. 

Cela se traduira par une baisse moyenne de 10 % de la valeur du capital dans les bureaux en région parisienne dans 10 ans. En fait, l'impact du télétravail sera beaucoup plus modéré qu'on ne pourrait le penser étant donné que la valeur en capital des bureaux en région parisienne a chuté de 30 % à 35 % lors des précédentes phases de ralentissement économique entre 2001 et 2003 et entre 2007 et 2009.

Par ailleurs, l'effet du télétravail ne doit pas faire oublier les facteurs de soutien à long terme pour l'évolution des valeurs dans les bureaux. Tout d'abord, la prime de rendement offerte par les bureaux par rapport aux instruments à taux fixe semble d'autant plus attrayante que la liquidité s'est avérée être un problème pour les actifs liquides traditionnels, au cours du mois de mars 2020 notamment. Deuxièmement, les institutions publiques, et notamment les fonds de pension, continueront selon nous d'augmenter la part des actifs réels dans leur portefeuille, ce qui profitera au marché du bureau.

Enfin, il y aura des gagnants et des perdants à l'issue de cette crise et du développement attendu du télétravail. Nous pensons que la demande d'espace de bureau après Covid-19 sera axée davantage sur la flexibilité, la modernité, la durabilité et les caractéristiques environnementales des bâtiments ainsi que sur des normes de sécurité élevées. Les emplacements proches des centres de transport seront recherchés tandis que les emplacements centraux resteront essentiels pour les entreprises de premier rang.